« Avant de vendre ou d’acheter une maison aux Pays-Bas, il est important de comprendre les étapes et essentielles, les responsabilités et les aspects fiscaux »
Par Michèle VAN VELZEN, juriste notariale

Avant-propos

Dans cette période d’incertitude liée à la crise du coronavirus, il est difficile de prévoir l’évolution du marché immobilier. Il est donc important d’apporter le plus grand soin à la préparation d’un projet immobilier afin d’en limiter les risques. L’objectif de cette fiche est de présenter l’essentiel des informations à connaître pour acheter ou vendre un bien immobilier aux Pays-Bas. La procédure d’achat ou de vente est comparable à celle en France. Il y a néanmoins quelques différences importantes concernant le transfert de propriété et les responsabilités des parties. Cette fiche porte essentiellement sur des transactions pour des particuliers.

A propos de l’auteur de cette fiche / Michèle VAN VELZEN

Cette fiche a été rédigée par Michèle VAN VELZEN
Juriste notariale spécialisée en droit immobilier
Site internet : www.vanvelzenadvies.nl

Sommaire

1. La procédure pour vendre / acheter une maison
2. Le transfert de propriété : obligations principales du vendeur / de l’acheteur
3. Le cadastre et l’information disponible en ligne
4. La propriété et quelques droits réels
5. Les aspects fiscaux du transfert de propriété

Avertissement

Cette fiche est perfectible. Merci de nous faire part de vos remarques pour en améliorer la qualité.
Son contenu n’a pas valeur de conseil juridique.

1. La procédure pour vendre / acheter une maison

La procédure pour négocier est libre

La procédure pour entamer la vente est libre. Il n’y a pas d’exigences légales, par exemple concernant les négociations. Idem pour la procédure pour acheter. Elle est libre.

Un compromis de vente écrit est obligatoire

Si après des négociations vous êtes d’accord sur la vente / l’achat il est obligatoire de conclure un compromis de vente à l’écrit quand :
a. Le bien immobilier est une maison, et
b. L’acheteur est un consommateur / particulier.
Des lettres ou des e-mails ne suffisent pas. Un acte fait entre les parties est obligatoire. Sinon, la vente est nulle. De plus, si vous n’avez pas un acte signé par les parties, vous n’avez pas de droits en ce qui concerne la maison. Le vendeur peut vendre à n’importe qui d’autre. Il est donc important de signer un compromis de vente à l’écrit et à temps quand vous avez trouvé la maison de vos rêves.

Pour être valable, le compromis de vente doit contenir les conditions essentielles. En règle générale, le compromis de vente est assez élaboré. Souvent, il est basé sur un modèle et rédigé par un agent immobilier ou un notaire.

Délai de réflexion de 3 jours pour l’acheteur

Après la signature du compromis de vente, l’acheteur a le droit de se rétracter sans donner d’explication.
Le délai de 3 jours commence le jour après la réception par l’acheteur du compromis de vente signé par le vendeur et l’acheteur. Un jour de week-end ne compte pas et le délai ne finit jamais dans un week-end.
La forme pour se rétracter est libre. Mais pour avoir de la preuve, il vaut mieux se rétracter à l’écrit.

Exemples de délais de réflexion en fonction des jours de la semaine (jour de réception / dernier jour pour se rétracter jusqu’à minuit) :
Lundi / Jeudi
Mardi / Vendredi
Mercredi / Lundi
Jeudi / Lundi
Vendredi / Mardi
Samedi / Mardi
Dimanche / Mercredi

Inscription du compromis de vente au cadastre

Le compromis de vente peut être inscrit au cadastre si l’une des parties le veut. Inspiré du modèle allemand on appelle cette inscription « Vormerkung ».
Cette inscription est comme une marque qui précède l’inscription obligatoire de l’acte de vente. Cela donne une protection au maximum de 6 mois pendant la période entre l’inscription du compromis de vente et l’inscription de l’acte de vente.
L’inscription protège contre, entre autres :
– Une faillite du vendeur : le curateur est obligé de transférer le bien à l’acheteur.
– Une saisie immobilière de la maison.
– Une vente – par le vendeur – à un autre acheteur.
Lorsque le compromis de vente est inscrit au cadastre, ces événements ne regardent plus l’acheteur.
Le compromis de vente peut seulement être inscrit au cadastre pendant le délai de réflexion si le compromis est rédigé et cosigné par un notaire.
La protection s’applique à tout type d’acheteur (pas seulement l’acheteur consommateur / particulier) concernant tout type de biens immobiliers (pas seulement à usage d’habitation).
Les frais d’inscription au cadastre sont d’environ € 200 à € 300.

Autre inscription : au registre des conventions matrimoniales

Votre régime matrimonial est régi par un autre droit que le droit néerlandais ?
Dans ce cas il peut s’avérer utile de demander au notaire néerlandais d’inscrire dans le registre des conventions matrimoniales néerlandais que le régime matrimonial n’est pas régi par le droit néerlandais, et de préciser le droit applicable.
S’il y a un litige avec un tiers, ce tiers sera présumé connu avec ce droit applicable.

2. Le transfert de propriété : obligations principales du vendeur / de l’acheteur

Le transfert

Pour un transfert de propriété d’une maison aux Pays-Bas on a besoin d’un titre valable de transfert. Le titre le plus commun est la vente.

Le transfert de propriété se fait par :
a. Un acte notarial entre les parties à cette fin
b. Suivi par l’enregistrement d’une copie certifiée de l’acte au cadastre.

Le notaire doit être un notaire néerlandais.

Il faut que la maison soit transférée par une personne qui est compétente de disposer de la maison. C’est le notaire qui doit vérifier cela.

Voici trois exemples où le vendeur n’est pas compétent de disposer de la maison :
1. Si le vendeur n’est pas le seul ayant droit de la maison.

Une attention particulière doit être accordée si l’ayant droit initial est décédé et la maison est cédée aux héritiers par succession universelle.
2. Si le vendeur est en faillite.
3. Si le vendeur n’est pas seul compétent de disposer de la maison, mais :
– Par exemple seulement avec un administrateur à cause d’un sursis de paiement ;
– Par exemple seulement avec un administrateur testamentaire.

Obligations principales du vendeur

Les obligations principales du vendeur sont de :
a. Transférer la maison et les accessoires.
Le certificat de consommation est par exemple un accessoire.
b. Délivrer en possession. C’est à dire donner les clés.

Explication du point a. :
Le vendeur doit transférer la maison :
1. Libre de toutes charges et restrictions particulières, sauf celles qui sont explicitement acceptées par l’acheteur.
2. En conformité avec le contrat : « règle de conformité ».

Charges et restrictions particulières

Explication au paragraphe 1. :
Des charges et restrictions peuvent être de droit privé ou bien de droit public.
Elles comprennent par exemple :
– Une obligation de tolérer des câbles et des conduites appartenant à un tiers dans le sol ;
– Une prohibition de changer la destination en bureau.

Le vendeur peut se libérer de sa responsabilité, mais pas en ce qui concerne les charges et les restrictions qu’il connaît ou qu’il a dû connaître.

Règle de conformité

Explication au paragraphe 2. :
Une maison ne correspond pas au contrat si elle n’a pas les qualités que l’acheteur peut s’attendre sur la base du contrat. Dans ce cas on parle de « non-conformité ».

Un vendeur peut se libérer de sa responsabilité concernant des qualités « non-conformes ». Cependant, pas s’il y a dol ou négligence grave de la part du vendeur.

En général l’obligation pour le vendeur d’informer est plus lourde que l’obligation de l’acheteur de se renseigner.

Délai de recours de 2 ans

Si l’acheteur veut rendre le vendeur responsable pour un aspect de « non-conformité », le délai maximum est de 2 ans à partir de la notification. L’acheteur doit notifier le vendeur assez rapidement après la découverte de la non-conformité. Une période de 2 mois est assez rapide en cas d’un achat par un consommateur / particulier. Si vous êtes acheteur il est donc important de passer à l’action assez vite quand vous découvrez que la maison a un cas de non-conformité.

Délai de recours de 5 ans

Le délai maximum en général se basant sur défaillance est de 5 ans à partir de la notification.

Obligations principales de l’acheteur

Les obligations principales de l’acheteur sont :
a. Payer le prix de vente.
b. Accepter le bien en possession. C’est à dire accepter les clés.

Le rôle du notaire et les frais associés

Le notaire rédige l’acte de vente et, le cas échéant, l’acte d’hypothèque.
Avant la date de transfert de propriété, les parties reçoivent un projet des actes et du décompte leur étant destinés.

Le prix de vente et tous les autres montants dus sont payés via le compte de tiers du notaire. Le notaire veille au bon paiement de tous les montants dus.

Après la signature de l’acte de vente et après avoir fait toutes les vérifications pour que la vente soit licite, le notaire transfère le montant dû au vendeur ou à la banque qui a contracté un prêt hypothécaire avec le vendeur.

En ce qui concerne les frais de notaire : aux Pays-Bas depuis 1999, le marché est libre. Vous pouvez toujours demander au notaire un devis avant l’assignation. Le notaire est obligé de vous en informer.

La coutume à Amsterdam est que le notaire ne rédige pas seulement l’acte de vente, mais aussi le compromis de vente. Avantage : le notaire est déjà engagé dans la procédure et peut vous déjà renseigner des éventuelles charges et restrictions particulières.

Interprète

Si l’une des parties ne comprend pas bien le néerlandais, l’obligation légale du notaire est de se faire assister par un interprète pendant la signature. Normalement les frais liés sont à la charge de la partie qui en bénéficie.

3. Le cadastre et l’information disponible en ligne

Cadastre

L’inscription au cadastre se fait en-ligne – de façon digitale – le jour de la signature de l’acte de vente avant
15:00, ou sinon, à 09:00 le jour suivant.

Avant d’acheter, vous pouvez vous informer vous-même directement sur le bien immobilier qui vous intéresse avec ces sites internet officiels :

• https://www.kadaster.nl/particulier => pour les données cadastrales de la maison, le titre de propriété, des éventuelles charges et restrictions de droit public. Vous aurez en général accès aux noms et coordonnées du ou des propriétaires, et au montant du prix d’achat précédent.

• http://www.ruimtelijkeplannen.nl => pour le plan local d’urbanisme

• https://www.energielabelvoorwoningen.nl => pour la performance énergétique

• https://www.notaris.nl/regels-voor-bewoners-appartement => pour des modèles de règlements de copropriété

• http://www.vverecht.nl/regelgeving => pour des modèles de règlements de copropriété avec une traduction en anglais du modèle de règlement de 2006

4. La propriété et quelques droits réels

Est-ce que la maison est en pleine propriété ? Où est-ce qu’il est question d’un droit réel ?

Voici une brève explication des différences entre la propriété et quelques droits réels.

La propriété

Quand on a la propriété du sol, on a la propriété de tout ce qui est bâti sur et dans le sol. Il y a une « accession verticale ». Alors, dans le cas d’une maison en pleine propriété vous vendez / achetez une parcelle de sol avec la maison.

Le bail emphytéotique (‘erfpachtrecht’)

Quand on a un bail emphytéotique on a un droit d’usage du sol et de tout ce qui est bâti sur et dans le sol.

Un payement unique ou périodique peut être imposé nommé « le canon emphytéotique » (‘erfpachtcanon’).

Le bail emphytéotique est notamment utilisé par les grandes municipalités aux Pays-Bas comme moyen de déterminer la politique foncière. La municipalité reste propriétaire, aussi appelé « nu-propriétaire », étant donné que le propriétaire n’a pas tous les droits regardant le sol et tout ce qui est bâti sur et dans le sol. Par contre la nu-propriétaire peut imposer au bailleur des conditions. L’obligation de maintenir tout ce qui est bâti est une obligation fréquemment imposée.

Le bail emphytéotique peut être établi :
– Pour un temps défini ;
– Perpétuel ;
– Pour un temps indéfini.

Le bail emphytéotique perpétuel (‘voortdurende erfpacht’) diffère du bail emphytéotique à temps indéfini (‘eeuwigdurende erfpacht’) en ce sens qu’il a des périodes à partir desquelles le canon et les conditions sont changés.

Nouveau système

Depuis quelques années, Amsterdam et Utrecht ont un nouveau système de bail emphytéotique.

Amsterdam
À Amsterdam le nouveau système implique qu’un bail emphytéotique perpétuel peut être converti en un bail emphytéotique à temps indéfini.

Utrecht
À Utrecht le nouveau système implique :
• Qu’un bail emphytéotique à temps défini peut être converti en un bail emphytéotique à temps indéfini ou bien en la pleine propriété ; et
• Qu’un bail emphytéotique perpétuel peut être converti en un bail emphytéotique à temps indéfini ou bien en la pleine propriété ; et
• Qu’un bail emphytéotique à temps indéfini peut être converti en la pleine propriété.

La Haye
Aussi à la Haye, dans certains cas on a la possibilité de convertir un bail emphytéotique en la pleine propriété.

Rotterdam
Rotterdam a quitté le système de bail emphytéotique en 2003. Depuis on a toujours la possibilité de convertir un bail emphytéotique en la pleine propriété.

Le droit de superficie (‘opstalrecht’)

Quand on est ayant-droit d’un droit de superficie on a la propriété de l’objet défini dans l’acte dans lequel le droit de superficie est établi. Il y a une « accession horizontale ».

Un payement unique ou périodique peut être imposé nommé « la redevance » (‘retributie’).

Depuis 2005 il est aussi possible d’utiliser le droit de superficie en cas de copropriété. Par exemple pour une extension sur un lot dans une copropriété.

La copropriété

En cas de copropriété, un ayant droit a la pleine jouissance du lot – par exemple une maison – et la jouissance commune des parts communes.
Dans l’acte notarial :
• Les lots sont créés
• Les parts communes sont fixées
• Le règlement de copropriété est établi, basé sur un modèle
• L’association des copropriétaires est créée
L’acheteur devient membre de l’association automatiquement.
À côté du règlement de copropriété, les copropriétaires peuvent établir un règlement pour la vie quotidienne.
Il est important de vous renseigner sur les règlements applicables avant d’acheter la maison que vous avez en vue.

5. Les aspects fiscaux du transfert de propriété

Pour une acquisition d’une maison, en principe taxe de transfert est due.

Maison existante

Le taux actuel de la taxe de transfert est :
• 2% pour des biens immobiliers existants à destination d’habitation, comme une maison, et aussi pour les biens immobiliers attenants ;
• 6% pour des autres biens immobiliers existants.
La destination au moment du transfert est décisive pour l’application du taux de 2% ou de 6%.

Maison neuve

Pour une acquisition d’une maison neuve, en principe une taxe sur la valeur ajoutée est due et il y a une exonération de la taxe de transfert. En ce moment le taux applicable est 21%.

Quand vous achetez une maison neuve normalement la taxe sur la valeur ajoutée est comprise dans le prix de vente.

Pour en savoir plus …

Contacter Michèle VAN VELZEN
Juriste notariale spécialisée en droit immobilier
Site internet : www.vanvelzenadvies.nl

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