Article rédigé par Maarten Bruinsma

La grande majorité des biens immobiliers à Amsterdam sont construits sur des terrains appartenant à la ville d’Amsterdam. La municipalité facture un loyer (ou canon) pour l’utilisation de ces terrains. Ce système est appelé bail foncier ou bail emphytéotique (« erfpacht »).

La ville d’Amsterdam a deux types de baux fonciers : le bail foncier renouvelable et, depuis quelques années, le bail foncier perpétuel. 

Bail foncier renouvelable (« voortdurende erfpacht »)

Dans le bail foncier renouvelable, le loyer foncier est ajusté tous les 50 ou 75 ans. Le loyer foncier peut être payable annuellement ou être payé pour toute la période au départ. Vers la fin de cette période, le loyer foncier est réévalué en fonction de la valeur ajustée du terrain à ce moment-là. Si le prix du logement, et donc la valeur du terrain, a augmenté de manière significative, le loyer du terrain augmentera en conséquence. Cela peut entraîner une augmentation soudaine et substantielle du loyer des baux en cours pour les propriétaires occupants.

Bail foncier perpétuel (« eeuwigdurende erfpacht »

Pour éviter de telles augmentations soudaines à l’avenir, la municipalité d’Amsterdam a décidé en 2016 d’offrir aux propriétaires la possibilité de fixer indéfiniment leurs loyers fonciers dans un bail foncier « perpétuel ». La période du bail perpétuel commencera après la période de bail en cours, mais les conditions peuvent déjà être fixées dès maintenant. Dans un bail foncier perpétuel, un loyer foncier fixe est convenu et restera à ce même niveau de façon permanente, à l’exception des ajustements annuels liés à l’inflation. Si la valeur du terrain augmente, cela n’aura pas d’incidence sur le loyer foncier; il n’y aura pas d’augmentation importante et soudaine du loyer foncier pour l’avenir. En vertu de ce nouveau bail foncier perpétuel, le risque de fluctuations futures du loyer foncier est donc atténué. Le loyer foncier perpétuel peut être payé annuellement, mais peut aussi être racheté entièrement pour une somme forfaitaire, auquel cas plus aucun loyer foncier n’est dû sur la propriété.

Agissez maintenant pour une proposition plus favorable !

Les titulaires de baux ont la possibilité de passer d’un bail foncier renouvelable à un bail foncier perpétuel. Jusqu’au 31 décembre, des conditions favorables s’appliquent pour le passage au bail foncier perpétuel et le loyer foncier perpétuel sera calculé sur la base de :

– La valeur de la propriété (WOZ) au 1er janvier 2014 ou au 1er janvier 2015 (la plus faible de ces deux valeurs).

– Le pourcentage de la valeur du terrain au niveau de la rue par rapport à la valeur totale de la propriété (Buurtstraatquote, BSQ) calculé au 1er janvier 2014 ou encore le 1er janvier 2015 (le plus bas des deux), qui est normalement plus bas que le pourcentage actuel.

– Une réduction supplémentaire de 10% (bonus de conversion supplémentaire), ce qui signifie que le bonus de conversion est temporairement augmenté de 25% à 35%.

– Le plus bas pourcentage de loyer foncier annuel possible pour un bail foncier perpétuel de 2,39 %. A partir de 2020, le taux du loyer foncier sera compris entre 2,39% et 4,23%.

Le coût du passage d’un bail foncier renouvelable à un bail perpétuel peut être calculé via le portail « Erfpacht Overstapportaal (amsterdam.nl/erfpacht) en utilisant DigiD. Vous pouvez souscrire à l’offre pour passer d’un bail foncier renouvelable à un bail foncier perpétuel. Cette offre sans engagement de votre part pourra prendre plusieurs mois pour recevoir une réponse. Cette demande devant être faite avant le 31 décembre 2019.

Il existe également un outil de calcul en ligne (https://berekenuwoverstap.nl/), qui calcule les coûts estimés pour un propriétaire lors du passage au bail foncier perpétuel.

Options de paiement pour le bail foncier perpétuel. Le propriétaire dispose de trois options pour payer le loyer foncier dans le système de location à bail perpétuel :

 – Loyer foncier annuel

Le loyer fixe du terrain est payé annuellement (« jaarlijkse canon »). Le loyer foncier est ajusté annuellement en fonction de l’inflation (indexation). Cet ajustement est fondé sur les chiffres officiels publiés . Lorsque vous payez annuellement pour un bail à perpétuité, vous pouvez toujours choisir à l’avenir de l’acheter pour un montant forfaitaire. Il en va de même pour le futur propriétaire de votre maison.

– Acheter le bail perpétuel

Vous achetez entièrement le bail perpétuel pour une somme forfaitaire. Si vous payez actuellement le bail annuellement pour la période de bail en cours, vous continuerez à le faire jusqu’à la fin de cette même période en cours. Après cela, vous n’aurez plus à payer de loyer foncier.

– Acheter des baux actuels et perpétuels

Les propriétaires qui paient maintenant un loyer foncier annuel peuvent choisir de payer la période de bail en cours ainsi que la période de bail perpétuelle. Par la suite, le propriétaire (ou le futur propriétaire) n’aura plus à payer de loyer foncier, ni pour la période en cours, ni pour la période perpétuelle à venir.

Demande de bail à perpétuité

Vous devez en faire la demande avant le 31 décembre 2019 pour bénéficier de l’abaissement et des autres conditions favorables. Vous pourrez aussi vous décider ultérieurement mais à des conditions moins favorables.

Après avoir reçue votre demande, la municipalité vous enverra une offre en temps voulu (généralement après quelques mois), indiquant le montant du loyer du terrain pour le bail perpétuel et le coût de l’achat entier. Ce n’est qu’après avoir reçu l’offre que vous devrez faire un choix final. Le processus de demande est assez simple : rendez-vous sur le portail de location foncière (amsterdam.nl/erfpacht) de la commune, connectez-vous avec votre DigiD et quelques clics plus tard, votre demande sera prise en compte sans aucune obligation de votre part.

Même si votre période de bail actuel expire dans longtemps, le choix de l’option que vous aurez prise pour des conditions favorables aura une grande incidence sur la valeur de votre bien immobilier.

Agissez dès maintenant !

Réunion d’information:

Une réunion (en anglais) est organisée pour informer les expatriés sur le sujet:

Date: 17 décembre a 20:00h. Adresse: Claverhuis, Elandsgracht 70, Amsterdam.